دعوای تخلیه عین مستاجره، به شدت در دادگاه ها مورد بررسی قرار می گیرند. این نوع دعاوی زمانی ایجاد می شود که موجر براساس یکی از موارد مانند انقضاء مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره به مدت سه ماه، انتقال عین مستاجره به فرد دیگر با وجود شرایط خلاف مقررات در قرارداد اجاره، یا استفاده غیرمشروع از ملک، اقدام به درخواست حکم تخلیه از شورای حل اختلاف می کند.
دعوای تخلیه عین مستاجره چیست؟
در قانون اجاره، اجاره به عنوان یک عقد تلقی می شود که بر اساس آن، مستاجر مالک منافع عینی مورد اجاره را به حساب می آورد. از این رو، اجارهدهنده، موجر و اجاره گیرنده مستاجر نامیده می شوند و ملک یا مکان مورد اجاره، یعنی خانه یا مغازه، به عنوان عین مستاجره شناخته می شود. نکته مهم این است که اجاره جزء عقود لازم تلقی می شود، به این معنا که پس از امضای اجاره، فسخ یک طرفه آن امکان پذیر نمی شود.
به عبارت دیگر، صاحب ملک نمیتواند به دلیل فروش آپارتمان یا نیاز شخصی تصمیم به فسخ اجاره نامه و تخلیه ملک کند یا حتی در مقابل مستاجر، به عنوان مثال، در حین زمستان و قبل از انقضای مدت اجاره، به اختیار خود ملک را ترک کند و بگوید که از این به بعد ماهیانه اجاره نمی پردازد.
حتی در صورت تخلیه و تحویل کلید به شورای حل اختلاف، اگر موجر راضی نباشد، مستاجر باید به موجر مبلغ اجاره تا پایان دوره اجاره را پرداخت کند، حتی اگر در عمل از امکانات این مکان برای سکونت یا کسب و کار استفاده نکرده باشد، مگر این که در اجاره نامه امکان فسخ یک طرفه تعیین شده باشد.
یکی از نکات مهم در مورد اجاره نامه های مسکونی این است که برخی از آن ها به صورت عادی و برخی به صورت رسمی و در دفاتر مشاورین املاک تهیه می شوند. حتی اگر با کسب شماره رهگیری، اجارهنامههای تهیه شده در دفاتر مشاورین املاک نیز به عنوان اجارهنامههای معمولی محسوب میشوند.
برای موجر حیاتی است که بررسی کند آیا فردی که خود را به عنوان مستاجر معرفی کرده، با مشخصات ظاهری و شناسنامهای همخوانی دارد یا خیر. زیرا مستاجر می تواند یک فرد حقیقی یا یک شخص حقوقی مانند یک شرکت تجاری یا مؤسسه غیر تجاری باشد.
دعاوی تخلیه عین مستاجره
رسیدگی به دعوای تخلیه عین مستاجره در اختیار اختصاصی شورای حل اختلاف است، به این معنا که این موضوع فقط توسط شورا قابل بررسی است. اصطلاح “تخلیه عین مستاجره” به معنای خالی کردن اماکن مسکونی است و تخلیه اماکن تجاری در اختیار دیگر دیوانها و دادگاهها قرار دارد.
لذا، شوراها مجاز به رسیدگی به دعاوی مرتبط با حقوق کسب و کار یا مسائل سرقفلی نیستند و تنها به دعاوی تخلیه اماکن مسکونی میپردازند. اگر موجر قصد اقامه دعوای تخلیه عین مستاجره را داشته باشد، باید یک دادخواست تهیه کرده و آن را به شورا ارائه دهد. در ادامه توضیح می دهیم که یک دادخواست تخلیه عین مستاجره چگونه باید تنظیم شود. در نظر داشته باشید که برای رفع برخی دعواهای ملکی نیاز هست که به متخصصین امر مراجعه کنید. وکیل متخصص امور ملکی به طور خاص در زمینه دعواهای ملکی تخصص دارد و میتوانند بهترین راهکارهای در این حوزه را ارائه دهد.
نحوه تنظیم دادخواست تخلیه از شورا
در دادخواست صدور حکم تخلیه، موارد ابتدایی به همان ترتیبی که در هر دادخواست دیگری تکمیل می شود، کامل خواهد شد. بخش مهمی که در دادخواست تخلیه باید به دقت پر شود، بخش خواسته و دلایل و منضمات می باشد:
-
خواسته در دادخواست تخلیه:
در قسمت خواسته دادخواست تخلیه، باید خواستهای که از قاضی میخواهیم را بیان کنیم. به عنوان مثال، می توانیم بنویسیم: “صدور دستور تخلیه با احتساب کلیه خسارات دادرسی”. در این صورت، قاضی به موضوع تخلیه عین مستاجره و همچنین به خساراتی که به موجر به دلیل عدم تخلیه وارد شده است، رسیدگی خواهد کرد.
-
دلایل و منضمات در داد خواست تخلیه:
در قسمت دلایل و منضمات داد خواست تخلیه، موجر باید مدارک و دلایلی که برای اثبات ادعای خود دارد را ذکر کند. این دلایل می توانند شامل موارد زیر باشند:
– کپی برابر اصل سند مالکیت با شماره…
– کپی برابر اصل قرارداد اجاره
– اظهارنامه با شماره…
-
شرح دادخواست در دادخواست تخلیه:
در قسمت شرح داد خواست، خواسته خود را به طور واضح و مشخص بیان می کنیم. به عنوان مثال، می نویسیم:
“ریاست محترم شورای حل اختلاف
با سلام و احترام به استحضار می رساند اینجانب به استناد سند شماره… مالک شش دانگ یک باب آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی… می باشم، که با انعقاد قرارداد اجارهای، منافع یک سال آپارتمان مذکور را به اجاره کننده دادهام. اجاره کننده علیرغم پایان مدت یک ساله ی قرارداد و با وجود اعلام قبلی، مراجعات مکرر و اظهارنامه رسمی ارسال شده تاکنون، اقدامی در راستای تخلیه ملک انجام نداده است و موجب ورود خسارت به بنده شده است؛ لذا با توجه به خودداری اجاره کننده، با تقدیم دادخواست، تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستاجره با احتساب کلیه خسارات قانونی را دارم.”
طبق نظریه اداره کل حقوقی، اگر اجاره نامه عادی باشد، حتماً باید این مسأله از طریق ارسال اظهارنامه به مستاجر اطلاع داده شود. در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد، نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ارسال اخطاریه به مستاجر برای اطلاع رسانی به این موضوع وجود دارد.
نکات کلیدی برای مستأجران
- اگر عین مستاجره با شرایطی که در اجارهنامه ذکر شده، تطابق نداشته باشد، مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند.
- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره ایجاد شود که از قابلیت استفاده و یا بهره برداری خارج کند و رفع عیب ممکن نباشد، مستاجر میتواند تقاضای فسخ اجاره را داشته باشد.
- اگر در قرارداد بین موجر و مستاجر شرط شده باشد که مستاجر هر زمان که تمایل داشته باشد، میتواند قرارداد را فسخ کند.
- در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه، فسخ قرارداد امکان پذیر است.
چرا باید در پایان مدت اجاره به تخلیه ملک اکتفاء نکرد؟
غالباً در قرارداد های اجاره، قید می شود که در صورتی که مستاجر در تاریخ مقرر در قرارداد اقدام به تخلیه مورد اجاره نکند، به ازای هر روز تاخیر در تخلیه، مبلغی به عنوان خسارت یا وجه التزام به موجر پرداخت شود. همچنین، ممکن است در قرارداد ذکر شود که اگر مستاجر در موعد تخلیه ملک را تخلیه کند اما موجر اقدام به استرداد ودیعه ننماید، موجر باید به ازای هر روز تاخیر در پرداخت ودیعه، مبلغی را به عنوان خسارت یا وجه التزام به مستاجر پرداخت کند.
در عمل ممکن است مشکلاتی برای موجر و مستاجر به وجود بیاید. گاهی اوقات ممکن است مستاجر در تاریخ مقرر اقدام به تخلیه مورد اجاره نماید اما موجر حاضر به تحویل کلید و استرداد مبلغ ودیعه دریافتی به مستاجر نشود. در اینجا مستاجر برای دریافت این مبلغ، خسارت قراردادی یا وجه التزام می بایست:
– از طریق ارسال اظهارنامه، از موجر درخواست نماید که برای تحویل مورد اجاره و کلید حاضر شود.
– اگر با وجود ارسال اظهارنامه، موجر حاضر نشود، مستاجر باید از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید یا به عبارتی از شورا درخواست کند.
– مستاجر کلید مورد اجاره را به دفتر شورا تحویل دهد. نکته حائز اهمیت این است که گاهی اوقات مستاجر به ارسال اظهارنامه و تامین دلیل جهت اثبات تخلیه اکتفا می کند و کلید را تحویل شورا نمی دهد. در اینجا موجر میتواند ادعا کند که علی رغم تخلیه ملک توسط مستاجر، ایشان حاضر به تحویل کلید نشده است و از این بهانه برای دریافت خسارت قراردادی استفاده نماید.
لذا، مستاجر باید ضمن درخواست تامین دلیل، کلید محل مورد اجاره را نیز به دفتر شورا تحویل دهد تا از این پس بتواند ادعا کند که او به تعهدات قراردادی خود عمل نموده و میخواهد از موجر خسارت قراردادی دریافت نماید. این اقدام همچنین موجر را از حق مطالبهای که به دلیل ادامهی تصرف مستاجر بعد از پایان مدت اجاره به وجود آمده، ناتوان می سازد.
درخواست تخلیه ملک
ماده ۳ قانون آیین نامه اجرایی قانون اجاره سال ۱۳۷۶ تصریح میکند که درخواست تخلیه نیازی به تقدیم داد خواست ندارد. اما به صورت عملی برای طرح دعوای تخلیه و ارائه درخواست، یک داد خواست با خواسته صدور دستور تخلیه باید تنظیم شود. این داد خواست باید حاوی اطلاعات و مشخصات سجلی موجر و مستاجر، نشانی آن ها و مشخصات و تاریخ اجاره نامه باشد که به همراه یک کپی از اجاره نامه برابر اصل آن باشد.
اگر مستاجر فوت کرده باشد، موجر باید دعوای تخلیه را علیه تمام ورثه، شامل همسر و فرزندانش طرح کند. همچنین، اگر مستاجر کودک، محجور یا دیوانه باشد، باید علیه ولی یا قیم او دعوا شود.
دعاوی تخلیه از معروف ترین دعاوی در دادگاه های حقوقی محسوب می شوند، به حدی که حدود ۳۰ الی ۴۰% از دعاوی حقوقی در دادگاه های حقوقی به دعاوی تخلیه ملک مسکونی استیجاری و دعاوی مشابه ناشی از روابط موجر و مستاجر اختصاص دارد.
در دعاوی تخلیه ملک ناشی از روابط استیجاری، قاضی باید تأیید کند که رابطه استیجاری بین طرفین وجود دارد. برای این منظور، ابتدا به تعریف اجاره می پردازیم.
بدون نظر