فروش ملک مشاع و موارد ابطال آن

یکی از موضوعات مهم در زمینه مالکیت بر اموال غیرمنقول، موضوع مالکیت مشترک بر روی ملک است. موارد ابطال دستور فروش ملک مشاع و مال مشاع در راستای احقاق حق در پرونده های حقوقی انجام می‌گیرد.

بنابراین، وقتی از ملک مشترک صحبت می ‌کنیم، منظور این است که مالکیت آن به بیش از یک نفر تعلق دارد. هر چه تعداد مالکین بر یک ملک افزایش یابد، مسائل حقوقی مرتبط با تقسیم و تفکیک ملک نیز افزایش می‌یابد. برای انجام امور تفکیک، گاه لازم است که به یک وکیل تخصصی در زمینه ملک مراجعه شود.

مالکیت بر ملک مشترک به دو شکل کلی اتفاق می ‌افتد:

1. ارادی: این به معنای خرید آزادانه و توافقی یک ملک توسط چند نفر است.
2. غیرارادی: این شامل مواردی است که ممکن است یک ملک به چند نفر از ورثه ارث رسد.

وقتی مالکین ملک مشترک تصمیم به تقسیم ملک می‌ گیرند، ممکن است به توافق برسند یا نرسند و یا این که امکان تقسیم ملک بین آنها وجود نداشته باشد. در چنین شرایطی، مرجع قضایی ممکن است دستور فروش ملک مشترک را صادر کند. با این حال، ممکن است مالکین اعتراض به دستور فروش ملک مشترک داشته باشند.

فروش ملک مشاع

طبق قوانین مدنی، دخل و تصرف در ملک مشاع به اجازه و رضایت تمامی شرکا وابسته است. در نتیجه، هر معامله ‌ای قبل از تقسیم ملک یا به دست آوردن رضایت همه مالکین، به عنوان معامله فضولی در نظر گرفته می ‌شود. بر این اساس، هر یک از شرکا، بدون توجه به سهم فردی خود، می ‌توانند درخواست تقسیم مال را ارائه دهند. برای فروش ملک مشاع، ابتدا باید توسط شرکا درخواست تقسیم و تفکیک ارائه شود. اگر متخصص ملک ارزیابی بر امکان تفکیک مخالفت کند، گواهی عدم تفکیک صادر می‌ شود و مالکین می ‌توانند از طریق دادگاه به فروش ملک مشاعی بپردازند. به مال مشاعی که امکان تفکیک آن وجود ندارد، مال غیر قابل تفکیک گفته می ‌شود.

تقسیم مال مشاع

مال مشاع به مالی اطلاق می‌شود که حقوق مالکین مختلف در آن به نحوی تجمع یافته باشد. این تقسیم می‌ تواند اختیاری یا قهری باشد؛ به عنوان مثال، در شراکت اختیاری، می‌توان به خرید یک قسمت از زمین مشاعی به صورت ارادی اشاره کرد. اما اشاعه در حالت اجباری، بدون اراده و قصد مالکین مشاعی رخ می ‌دهد و مثال آن ممکن است در اموال موروثی مشاهده شود.

مال مشاعی را می‌توان به سه حالت زیر تقسیم کرد:

1. تقسیم به افراز: افراز به معنای جدا کردن سهم هر مالک مشاعی از ملک مشترک، با توافق و تراضی یا اجبار است. هر شریک می ‌تواند درخواست افراز و تقسیم را به مرجع مربوطه ارائه دهد، به جز اگر ممنوعیت قانونی یا قراردادی وجود داشته باشد. در تقسیم به افراز، از عین هر نوع مال مشاعی، هر شریک به مقدار سهم خود دست می ‌یابد و نیاز به ارزیابی و قیمت‌ گذاری ندارد.
2. تقسیم به تعدیل: زمانی که ارزش اجزاء مال مشاعی یکسان نیست، تقسیم به تعدیل انجام می ‌شود. در این حالت، کارشناس مبنا ارزش را بر اساس ارزش مؤثر اجزاء تعیین می‌ کند. در تقسیم به تعدیل، هر شریک سهم خود را از مال مشاعی به تناسب ارزش اجزاء می ‌گیرد و ارزیابی و قیمت‌ گذاری لازم است.
3. تقسیم به رد: در صورتی که توازن تقسیم ایجاد ‌نشود، برای تعادل، مبلغی به برخی از سهام اضافه یا کم می ‌شود تا به توازن برسد. این مالی یا وجه اضافه به کمتر یا بیشتر کردن مساحت مال مشاع کمک می ‌کند. در تقسیم به رد، ممکن است برخی از شرکا از عین مال مشاع سهم نگیرند و یا مقدار مختلفی از مال مشاعی به هر شریک تعلق بگیرد. این نوع تقسیم نیازمند ارزیابی و قیمت‌گذاری است.

فروش ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا

هنگامی که یکی از شرکا تصمیم به فروش سهم خود از ملک مشاع می ‌گیرد، این معامله از نظر قانونی و شرعی باید با رضایت سایرین صورت گیرد. در غیر این صورت، فروش بدون رضایت سایر شرکا به عنوان یک عمل غیر قانونی شناخته می‌ شود.

اگر سایر شرکا این فروش را تصویب کنند، معامله به صورت صحیح و معتبر به اتمام می ‌رسد. اگر چه هر شخص می‌ تواند سهم خود را بفروشد، اما سایر شرکا حق شفعه را دارند و می‌ توانند از این حق برای بهره ‌برداری از امتیازات خود استفاده کنند. اگر معامله توسط سایر شرکا رد شود، آن ها می ‌توانند مبلغ فروخته شده را به خریدار پرداخت کنند و سهم خود را باز یافته و به وضعیت قبلی خود بازگردانند.

موارد ابطال فروش ملک مشاع

در حال حاضر، ابطال فروش سهم هر شریک به صورت مستقل وجود ندارد. به عبارت دیگر، اگر یکی از شرکا سهم خود را بفروشد، دیگران نمی ‌توانند این فروش را ابطال کنند، اما حق شفعه به عنوان ابزار حمایتی در اختیار آن ها است.

در صورتی که مال مشاع زمین باشد و از دسته اموال مشاع به حساب آینده، شرکا می ‌توانند اقدام به ابطال فروش ملک مشاع و امکان تقسیم آن بنمایند.

در صورت تأیید درخواست ابطال ملک مشاع توسط دادگاه و عدم مخالفت با آن، مواقعیت قانونی و فرآیند فروش مال مشاع به صورت مقرراتی و تشریفات قانونی صورت می پذیرد. همچنین، در صورت اعتراض شخص ثالث به فروش مال مشاع، ممکن است دادگاه مجوز ابطال مال مشاع را صادر کند.

موارد ابطال تقسیم ملک مشاع

در برخی موارد ممکن است پس از اینکه شرکا ملک مشاع را با تراضی تقسیم کرده‌اند، احتمالاً افرادی ناراضی شده و خواهان بازگشت به وضعیت مشترک باشند. در صورتی که همه شرکا متفق باشند، امکان ابطال تقسیم‌ نامه وجود دارد که باعث باطل شدن سند مالکیت صادر شده برای هر یک از مالکان می ‌شود. اگر تقسیم مال مشاع به نحوی منجر به از دست دادن حقوق یکی از شرکا شده باشد، دادگاه می ‌تواند تقسیم ‌نامه را ابطال کند. به عنوان مثال، اگر حقی قبل از تقسیم وجود داشته باشد که بعد از آن از دست رفته باشد یا اگر تقسیم به درستی انجام نشده و سهم شرکا به نحو صحیح تقسیم نشده باشد، می توان تقسیم نامه را ابطال کرد.

هر کسی که درخواست طرح دعوا در خصوص دستور فروش ملک مشاع دارد، باید دادخواست فروش ملک و سایر مدارک مرتبط را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند تا درخواست او به یکی از مراجع و دیوان ‌های حقوقی ارجاع شود. با توجه به اهمیت بحث فروش و تقسیم مال مشاع، امکان بروز مشکلاتی مانند اطاله دادرسی و پیچیدگی پرونده وجود دارد.

لذا افرادی که درگیر موضوعاتی چون اخذ دستور فروش ملک مشاع و ابطال آن هستند، بهتر است از خدمات یک مشاور و وکیل متخصص در زمینه ملک مشاع یا وکیل متخصص استفاده کنند تا به سرعت و با کارآیی به نتیجه مطلوب خود دست یابند و با کمترین مشکلات حقوقی مواجه شوند.