امروزه با افزایش پیوسته قیمت مسکن و همچنین افزایش قیمت مصالح ساختمانی، تمایل به ساخت و ساز به صورت انفرادی کمتر شده است. به همین دلیل، اکثر افراد امروزه ترجیح می دهند ساخت ملک خود را بدون آن که در گرفتن وام و تجهیزات مورد نیاز خود دخالت کنند، به دیگران بسپارند. با انجام این کار مالک نیازی به جمع آوری مقدار زیادی سرمایه نقدی برای ساخت آپارتمان، خانه، ویلا و موارد مشابه ندارد، بلکه احداث ساختمان را به عهده سازنده میگذارد.
نحوه تنظیم قرار داد مشارکت در ساخت چگونه است؟
قرارداد، بهترین راه برای تعریف و تعیین محدوده روابط مالی ، کاری و معاملی بین افراد می باشد، ؛ احتمال رسیدن به هدف و جامع و حصول منافع متقابل با وجود یک قرارداد کامل، برای هر دو طرف بسیار بیشتر خواهد بود. قرارداد مشارکت در ساخت، یک تفاهم نامه است که بین مالک و سازنده امضا میشود تا برنامه ساخت یک ساختمان با مشخصات معین را تعیین کنند. در این قرارداد، زمینی که ساختمان در آن قرار دارد، متعلق به مالک بوده و هزینه های مرتبط با ساخت بر عهده ی سازنده است. در نهایت، طرفین به نسبت قدر السهم در آپارتمان ساخته شده، به عنوان شریک همکاری می نمایند.
متاسفانه، بسیاری از قرارداد های مشارکت در ساخت که توسط سازندگان یا مالکان امضا می شوند، به دلیل عدم اصولی بودن و ناقض حقوق، مشکلات بسیاری را به همراه دارند. این مشکلات باعث ایجاد اختلافات و دعاوی حقوقی بین مالکان و سازندگان می شوند.
قوانین و مقررات تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
در ایران، قوانین و مقررات خاصی برای تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت وجود ندارد و قالب این نوع تفاهم نامه ها در هیچ یک از قوانین مشخص نشده است. به همین دلیل، تنها گزینه باقیمانده این است که این قرارداد ها به عنوان عقود نا معین و با استناد به ماده 10 قانون مدنی تعریف شود. در قرارداد مشارکت در ساخت مالک که منابع کافی برای ساخت و ساز بر روی زمین خود را ندارد، با استفاده از خدمات یک شرکت پیمانکاری، پروژه خود را اجرایی میکند و در پایان، طبق قرارداد، درصدی از محصول پروژه به سازنده تعلق می گیرد. باید توجه داشت که این نوع قرارداد ها نیاز به تدابیر دقیق ترتیبی دارند و به تفصیل باید توسط طرفین بررسی و تصویب شوند.
نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت
برای نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت لازم است مفادی را در تفاهم نامه مربوطه قرار دهید. در قرارداد مشارکت در ساخت باید همه موارد زیر با دقت مشخص و با تمام جزئیات مورد توافق طرفین قرار بگیرد:
- اسامی و مشخصات طرفین قرارداد
- موضوع قرارداد و مشخصات مورد معامله
- ارزش ملک
- مشخصات ساختمان نوساز
- مکان انعقاد قرارداد
- آورده طرفین
- تعهدات مالک و سازنده
- درصد مالکیت طرفین
- زمان تحویل ساختمان ساخته شده
- نحوه انتقال سند
- ضمانت انجام تعهدات طرفین
- راهکار برای حل اختلافات و مشکلات احتمالی
- مشخصات داور برای حل مشکلات احتمالی
برای نگارش و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت راه های مختلفی وجود دارد که عبارتند از:
- مراجعه به بنگاه های معاملات ملکی:
در این روش، بنگاه ها اغلب از فرم های آماده یا فرم های پیشنهادی اتحادیه استفاده میکنند. این فرم ها که از قبل آماده شدهاند و معمولاً تغییرات محدودی می تواند در محتوا یا ظاهر آن ها اعمال شود، ممکن است از نظر حقوقی قابلیت تغییر زیادی نداشته باشند.
- قرارداد پیشنهادی سازندگان:
سازندگان به دلیل داشتن تجربه عملی، به نوع خاصی از قرارداد ها دست یافته اند که معمولاً توسط مالکینی که اطلاعات کافی در این زمینه ندارند، مورد تایید قرار می گیرد. اما این ممکن است منجر به سوء استفاده از سوی سازندگان شود و باعث تضرر مالکین گردد.
- تنظیم قرارداد توسط وکیل انتخابی مالکین:
بهترین راه برای مالکان، مراجعه به وکیل متخصص و با تجربه در زمینه انعقاد قرارداد ها است. این کار از هر گونه سوء استفاده احتمالی از سوی سازندگان جلوگیری کرده و با رفع ابهامات و درج ضمانت اجرا، فرصت سوءاستفاده را کاهش می دهد.
در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نکات زیر باید مدنظر قرار گیرد:
- مدت قرارداد مشارکت در ساخت:
مهلت های مختلفی برای مراحل مختلف پروژه، از جمله دریافت مجوز، تخریب، اجرای اسکلت و فوندانسیون، پایان ساختمان، تحویل و تنظیم و دریافت سند رسمی مالکیت باید مشخص شوند.
- نوع مواد مصرفی:
نوع، کیفیت و حتی برند مواد مصرفی باید به دقت مشخص شوند تا ابهامات مرتبط با کیفیت کالاها جلوه گیرد.
- ضمانت اجرا:
شرط جزایی برای تمامی تعهدات طرفین باید مشخص شود. ضمانت اجرا باید در مورد تخلف از هر یک از تعهدات، جهت دریافت خسارت، در نظر گرفته شود.
- تعیین تکلیف مسئولیت پرداخت هزینه ها:
تعهد به توافق در مورد هزینه های مختلف پروژه، از جمله هزینههای مصالح، بسیار حیاتی است.
- شرط حل اختلاف:
شرایط مشخصی برای حل اختلافات در قرارداد باید در نظر گرفته شود. استفاده از داوران معتبر برای حل اختلافات توصیه میشود.
موارد بالا میتوانند به خوبی به مالکین کمک کنند تا از مشکلاتی که ممکن است در اثر عدم رعایت توافقات پیش بیاید، جلوگیری کنند.
در نتیجه برای تنظیم درست روابط بین مالک و سازنده در چارچوب قانون، بایستی بین طرفین، قراردادی به نام قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شود. این قرارداد، اولا از بروز اختلافات بعدی که ممکن است بین طرفین رخ دهد جلوگیری می نماید ، ثانیا، در صورت بروز اختلاف، این امکان وجود دارد که طرفین با استناد به قرارداد مشارکت در ساخت، بتوانند دعوی مربوط به آن را در مراجع قضایی پیگیری نمایند.
