وكيل پابه یک تنظيم قراردادهاي مشاركت بايد توانايي و تبحر لازم در زمينه تنظيم اين نوع قراردادها را داشته باشد تنظيم قرارداد توسط وكيل ماهر در اين زمينه مي تواند به شما كمك كند تا از مشكلات قانوني جلوگيري شود زيرا كه در قرارداد كامل و جامع بسياري از موارد حقوقي تعريف مي شود و گاهي اوقات طرفين رو از مراجعه به مرجع قضايي بي نياز مي كند
نكاتي در مورد قرارداد مشاركت مدني
- قرارداد مشارکت در ساخت و ساز یکی از انواع قراردادهای ساخت و ساز است که در آن مالک زمین با شخصی دیگر حقیقی یا حقوقی قرارداد منعقد مینماید تا در ازای ساختن پروژه ای ساختمانی در زمین ،مزبور در آن چه ساخته شریک گردد در این حالت قیمت زمین محاسبه و به عنوان آورده مالک آن محسوب میشود سازنده نیز سرمایه ای را برای احداث بنا منظور مینماید که آورده او محسوب است؛ این سرمایه ترکیبی از نیروی کار و تخصص سازنده و وجه نقد است و جمع این آوردهها مجموع سرمایه گذاری را تشکیل می دهد. طرفین پس از پایان عملیات ساخت و ساز با توافق ،هم سازه ها را به نسبت قدر السهـم خـود تقسیم و تفکیک میکنند و برای هر واحد سند مجزا به نام مالک آن صادر می گردد.
- قرارداد مشارکت در ساخت از حیث موضوع ساخت به قرارداد مشارکت در ساخت بنا (انفرادی مثل تک ساختمان یا انبوه مثل مجتمع )، قرارداد واگذاری زمین به منظور انبوه سازی اجرای طرح آماده سازی و مشارکت پیمان- مدیریت تقسیم می شود.
- در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز تعهدات مالک عبارت است از اخذ پروانه ساختمان، تسلیم زمین و اقدامات ثبتی و تفکیک است. دارا بودن امکانات و صلاحیت علمی، فنی و قانونی انجام پروژه ساخت، پذیرش نظارت مالکین زمین بر اجرای عملیات ساخت و ساز و دادن تضمینهای لازم نیز از تعهدات سازنده است.
- در معاملات معوّض، چنانچه احدی از طرفین تعهدات اصلی خود را انجام ندهد، مشهور فقهای امامیه و اساتید حقوق با وحدت ملاک از احکام شرط فعل و اصل لزوم، بر این باور هستند که متعهدله نخست باید متعهد را ملزم به انجام تعهد کند و اگر الزام ممکن نبود، به هزینه متعهد، عمل را انجام دهد. در صورتی که اجرای تعهد از این دو طریق ممکن نباشد، حق فسخ به وجود میآید این دیدگاه در بسیاری از موارد با هدف قراردادی طرفین و منطق
قراردادهای بازرگانی سازگاری نداشته و به نظم اقتصادی معاملات آسیب می رساند. - برخی دیگر از فقها حق فسخ را در فرض تخلف از تعهد به متعهدله اعطا مینمایند. صاحب جواهر با اشاره به ظهور کلام فقها حق فسخ و انحلال عقد الزام را در فرضی که یکی از متعاملين عمل منافی با حق مکتسبه به موجب قرارداد طرف دیگر قرارداد را انجام دهد، به استناد قاعده الضرر به رسمیت میشناسد به نحوی که عقد از ناحیه وی جایز شده و می تواند از خویش دفع ضرر نماید.
- در زمینه ضمانت اجرای ابتدایی تخلف از انجام تعهدات قراردای نیز رویه قضایی واجـد آرایی است که در رأی وحدت رویه شماره ۸۱۰ آمده است: «با لحاظ مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴ ۲۲۵ و ۴۵۴ قانون مدنی در صورتی که در ضمن عقد بیع شرط شده باشد با عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد مقرر فروشنده حق فسخ و استرداد عوض را دارد با تحقق شرط و اعمال حق فسخ حتی در جایی که خریدار بدون توجه به حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری واگذار کرده باشد مبیع باید به فروشنده برگردانده شود. در چنین وضعیتی ناآگاهی خریدار بعدی از شرط یاد شده با توجه به ذکر آن در متن قرارداد بر پایه رفتار متعارف انسانها و نیز حق تقدم مالک شرط را بی اثر ساخته و به زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد انجامید.
- ادله موافقان امکان تقدم حق فسخ بدین شرح است که وقتی قانون گذار در مبحث خیار تخلف شرط صرفاً برای احتراز از تکرار به مواد ۲۴۵ – ۲۳۴ ارجاع میدهد معنی آن ایــن است که باید عبارات مذکور در آن مواد در ارتباط با خیار تخلف شرط تفسیر شود و لذا وقتی ماده ۲۳۷ می گوید … طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار بـه وفاء به شرط بنماید لفظ «میتواند در مبحث فسخ منطقاً معناست که مشروط لـه اختیار دارد یا قرارداد را فسخ کند یا تقاضای الزام به اجرا نماید بله اگر قانون هیچ ارتباطی را بین مواد ۲۳۷ و ۴۴۴ در حق فسخ برقرار نکرده بود امکان داشت با اجرا احتراز کند.
- در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز به هر یک از طرفین این اختیار داده میشود که پس از پیشرفت درصد مشخصی از عملیات ساخت و ساز تا سقف معینی از قدر السهم خود را به ثالث پیش فروش نمایند این امکان در اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز پس از ۳۰ تا ۴۰ درصد پیشرفت ساخت و ساز داده شده است در قرارداد مشارکت در ساخت در صورتی که مالک به سازنده اجازه فروش نداده باشد اما سازنده اقدام به پیش فروش واحدها نماید به دلیل عدم وجود رابطه قراردادی میان مالک و خریدار، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه وی مسموع نیست.
بدون نظر